常见问题：农村建房是否需要施工资质

在农村、建制镇、集镇规划区自建房屋施工过程中或者家庭室内装修过程中发生的雇员伤亡事故，在具体判定责任承担主体时，关于施工方或承包人是否需要具备一定的资质要求，往往成为案件的焦点问题或重要前提。

《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款明确规定：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法”。实务中因对“农民自建低层住宅”理解或认识不同，导致处理结果也截然相反。若将实际施工内容认定为“农民自建低层住宅”，那么将不再适用建筑法规定，故而建筑施工资质也可不做要求。若将实际施工内容认定为非农民自建低层住宅，那么则须适用建筑法规定，施工方或承包人应当具有相应的施工资质。目前，法律层面并未对“农民自建低层住宅”作出明确的认定标准。但是，在相关行政规定或者省高院规定中对此有所涉及。

《建设部关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》（建质[2004]216号）

三、突出重点，分类指导，创新监督管理方式。

（一）对于建制镇、集镇规划区内的所有公共建筑工程、居民自建两层（不含两层）以上、以及其它建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的所有村镇建设工程、村庄建设规划范围内的学校、幼儿园、卫生院等公共建筑（以下称限额以上工程），应严格按照国家有关法律、法规和工程建设强制性标准实施监督管理。建制镇、集镇规划区内所有加层的扩建工程必须委托有资质的设计单位进行设计，并由有资质的施工单位承建。

（二）对于建制镇、集镇规划区内建设工程投资额30万元以下且建筑面积300平方米以下的市政基础设施、生产性建筑，居民自建两层（含两层）以下住宅和村庄建设规划范围内的农民自建两层（不含两层）以上住宅的建设活动（以下简称限额以下工程），由各省、自治区、直辖市结合本地区的实际，依据本意见‘五’明确的对限额以下工程的指导原则制定相应的管理办法”。

《建设部关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》

第六条规定：“三层（含三层）以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的有关规定”。

《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》的通知（粤高法〔2017〕151号）

第一条第2款规定：“家庭室内装修和农村、建制镇、集镇规划区内自建低层住宅（二层以下、含两层）、建设工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的合同纠纷，当事人以施工人没有施工资质而主张合同无效的，一般不予支持”。

《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发[2012]245号）

第一条第6款规定：“施工人签订合同承建小型建筑工程或两层以下（含两层）农民住宅，或者进行家庭住宅室内装饰装修，当事人仅以施工人缺乏相应资质为由，主张合同无效的，一般不予支持。对于当事人确实违反企业资质管理规定承揽工程的，可以建议有关行政主管部门予以处理”。

总结

综上所述，尽管在法律和司法解释层面并未对“农民自建低层住宅”作出具体化的标准厘定，但是根据相关行政部门和部分省份高级人民法院的规定来看，对“农民自建低层住宅”主要从以下三方面作出限定：

第一，投入资金方面，以30万元为限；

第二，建筑楼层一般应为两层或两层以下；

第三，建筑面积一般应在300平米以内。

上述规范性文件对法官裁判并不具有法律上的拘束力，但是在实务中已经对法官的裁判活动产生了较大的影响。

笔者认为

对于农村建房的施工资质要求应以层数为标准而判定是否需要施工资质，即层数在两层或两层以下的，不应当要求施工人或者施工班组具有施工资质。

理由主要为：

第一，《村镇建筑工匠从业资格管理办法》已经于2004年被废止，所以村镇工匠资质已经不再具有强行性要求，结合《建筑法》第八十三条之规定，不应当对农村建房苛求严格的施工资质要求。

第二，农村建房过程中，最主要的危险源为高处作业，所以以层数为标准作为划定是否需要施工资质的界限，从生活实践看具有正当性，而且也未超出建筑法关于“农民自建低层住宅”表述的文义范围。

如上所述，既然两层以内的施工活动无施工资质要求，则不应当将户主和施工人之间的法律关系认定为建设工程施工法律关系，而应界定为承揽法律关系较为妥当。户主作为定做人，只有在指示、选任、定做中具有过错，才应当承担相应的过错责任，否则不应当对户主苛责。

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